전세사기 예방 7단계 체크리스트
— 계약 전 필수 점검

가장 먼저, 그 집의 매매 시세를 정확히 파악해야 합니다. 전세가가 매매가에 너무 가까우면 깡통전세 위험이 큽니다.

• 국토부 실거래가 공개시스템 (rt.molit.go.kr) — 같은 단지 최근 거래 가격
• KB부동산 또는 네이버 부동산 — 시세 추정치
• 호갱노노 앱 — 단지별 시세 흐름

최소 3곳 이상 비교해서 그 집의 매매가를 추정하세요. 같은 동·면적 거래 사례가 많을수록 정확합니다.

부동산이 보여주는 등기부등본 믿지 말고 직접 떼세요. 위조 가능성이 있습니다.

발급 방법:

1. 인터넷등기소 (iros.go.kr) 접속
2. 회원가입 (공인인증서 필요)
3. "열람" 선택 (발급보다 저렴: 700원)
4. 주소 입력 → 결제 → PDF 다운로드

확인할 핵심 사항:

• 표제부: 주소, 면적이 보여준 것과 일치하는지
• 갑구: 소유자가 임대인 본인인지, 가압류·가처분 있는지
• 을구: 근저당, 전세권 설정 여부

등기부등본 을구에 근저당이 있다면 정확히 얼마인지 확인하세요.

위험도 계산 공식:

(근저당 채권최고액 + 내 전세 보증금) ÷ 매매가 × 100 = X%

• 60% 이하: 안전 ✅
• 60~75%: 주의 ⚠️
• 75~90%: 위험 🚨
• 90% 이상: 절대 계약 금지 ❌

근저당 채권최고액은 실제 대출액의 120%로 잡혀 있어요. 예: 2억 대출 → 채권최고액 2.4억.

계약 자리에 반드시 임대인 본인이 있어야 합니다. 대리인이 나오면 위임장과 인감증명서를 꼭 확인하세요.

체크 항목:

• 신분증 사진과 임대인 얼굴 일치
• 신분증 이름과 등기부등본 소유자 일치
• 임대인이 여러 명이면 전원의 동의 필요
• 위임장 + 인감증명서 (대리인일 경우)

이상 신호:

• 임대인이 계약 자리에 절대 안 나타남
• 여러 채를 동시에 보유한 다주택자
• 최근에 매수한 집을 바로 전세 놓음 (1년 이내 매수 + 전세)

계약서에 다음 특약을 반드시 포함시키세요.

• "임대인은 HUG 전세보증금반환보증 가입에 협조한다" — 가장 중요
• "계약 후 잔금일까지 추가 근저당 설정 불가"
• "임대인은 잔금일 기준 등기부등본을 임차인에게 제공"
• "임대인 변경 시 임차인 동의 의무"
• "보증금 반환 지연 시 연 5% 이자"

임대인이 이 특약을 거부하면 계약하지 마세요. 떳떳한 임대인은 거부할 이유가 없습니다.

이사 당일에 반드시 해야 할 두 가지. 대항력과 우선변제권의 핵심입니다.

1. 전입신고 — 주민센터 또는 정부24 앱으로 당일 신고
2. 확정일자 — 같은 곳에서 계약서에 도장 받기 (수수료 600원)

이 두 가지를 하면 임대인이 집을 다른 사람에게 팔거나 경매로 넘어가도 보증금을 우선적으로 돌려받을 권리가 생깁니다.

마지막 안전망. 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증에 가입하세요.

임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 HUG가 대신 지급하고 임대인에게 구상권을 행사합니다. 사실상 보증금 안전 장치.

조건과 비용:

• 가입 가능 보증금: 수도권 7억, 지방 5억 이하
• 보험료: 보증금의 연 0.115~0.154% (1억 기준 약 12만 원)
• 가입 시기: 계약일~잔금일 사이 또는 잔금일로부터 1개월 이내
• 온라인 신청: HUG 홈페이지 또는 모바일 앱